Fim do programa de visto de investidor.

A iniciativa Golden Visa da Espanha, que concede residência na Espanha (e na UE) a estrangeiros que compram uma propriedade no valor mínimo de € 500.000 (US$ 524.000), terminará em 3 de abril. O programa foi introduzido pelo governo conservador de Mariano Rajoy em 2013 para incentivar o investimento estrangeiro, mas, de acordo com o presidente socialista da Espanha, Pedro Sánchez, ele transformou o mercado imobiliário espanhol em um ramo do mercado de ações.

Sánchez pretende enfrentar uma crise imobiliária que fez com que os preços dos aluguéis aumentassem 80% na última década. Ao anunciar a proibição dos Golden Visas em abril passado, ele disse que “a moradia é um direito, não um negócio especulativo”, referindo-se à Constituição espanhola, que afirma que “todos os espanhóis têm direito a uma moradia digna e adequada”. Sánchez afirmou que 94% dos vistos dourados concedidos na Espanha estão “vinculados a investimentos” em locais como Valência, Barcelona, Madri, Málaga, Alicante e Ilhas Baleares, onde é “quase impossível encontrar moradia decente para aqueles que vivem, trabalham e pagam impostos”. Mas proibir esse esquema de residência para investimento não melhorará a situação habitacional da Espanha: assim como uma proposta recente de Sánchez que puniria os compradores de segundas residências, trata-se de um diagnóstico errado do problema.

Conheça a nova obra de Paulo Henrique Araújo: “Foro de São Paulo e a Pátria Grande”, prefaciada pelo Ex-chanceler Ernesto Araújo. Compreenda como a criação, atuação e evolução do Foro de São Paulo tem impulsionado a ideia revolucionária da Pátria Grande, o projeto de um bloco geopolítico que visa a unificação da América Latina.

O governo espanhol dá a impressão de que os portadores do Visto Gold, em sua maioria russos, chineses ou iranianos, estão arrebatando grandes extensões de propriedades dos espanhóis. No entanto, os imóveis comprados sob esse esquema são inacessíveis para a maioria das famílias espanholas de classe média, muito menos para os jovens espanhóis que lutam para pagar aluguéis cada vez mais altos. Francisco Iñareta, porta-voz do portal de imóveis Idealista, afirma que menos de 0,1% dos 4,5 milhões de imóveis vendidos entre 2013 e 2022 foram por meio do programa Golden Visa e que, portanto, sua remoção “não terá impacto sobre o mercado imobiliário [espanhol]”.

Outras estatísticas apoiam o argumento de Iñareta. Das 87.000 compras de imóveis por estrangeiros em 2023 (aproximadamente 14% do total de vendas de imóveis na Espanha naquele ano), apenas cerca de 4.200 foram feitas por cidadãos de fora da UE que compraram casas no valor de 500.000 euros ou mais. Em outras palavras, apenas 0,7% de todas as transações imobiliárias na Espanha em 2023 estavam vinculadas ao programa Golden Visa.

Em janeiro deste ano, Sánchez anunciou outra medida com o objetivo de dissuadir compradores estrangeiros: um imposto de 100% sobre cidadãos de fora da UE que comprarem segundas residências na Espanha. Essa proposta está longe de se tornar lei, mas, se isso acontecesse, equivaleria a uma proibição para todos os compradores, exceto os mais ricos. Foi exatamente isso que a aliança de esquerda Sumar, parceira júnior da coalizão socialista, solicitou: uma proibição da compra de casas que não serão habitadas, semelhante à que foi recentemente ampliada no Canadá.

Essa medida não afetaria apenas os compradores estrangeiros, mas também milhões de espanhóis: 14% das famílias espanholas possuem uma segunda residência, a taxa mais alta da UE. Os investidores espanhóis que compram propriedades em locais turísticos e as convertem em aluguéis de férias também escaparam, por algum motivo, do escrutínio do governo, mas se esses investimentos estiverem elevando os custos de moradia, como afirma Sánchez, eles têm a mesma culpa que os compradores estrangeiros.

O imposto proposto de 100% sobre segundas residências e a proibição dos Golden Visas parecem ter sido criados para impedir que estrangeiros com alto patrimônio líquido (HNWIs) invistam na Espanha, mas, ironicamente, esse grupo de compradores será o menos afetado. No primeiro caso, eles seriam os únicos que poderiam arcar com um imposto tão punitivo; e no segundo, a revogação da residência automática para compras de imóveis de alto padrão apenas remove algo em que os investidores estrangeiros não estão interessados de qualquer forma. Os investidores de fora da UE que não pretendem se mudar para a Espanha, mas compram lá para lucrar com a distância, não serão dissuadidos pela proibição do Golden Visa.

Um tipo específico de solicitante do Golden Visa pode ser desencorajado pela proibição: aqueles que realmente querem viver na Espanha, em vez de simplesmente especular ou adquirir residência na UE, e que esperavam contornar o caminho normal para a residência. Se eles ainda estiverem determinados a permanecer na Espanha, agora terão que passar pelo mesmo processo que todos os outros para obter a residência: a proibição servirá como prova de seu compromisso. Mas não é crível sugerir que esse grupo muito específico de compradores estrangeiros esteja causando a crise imobiliária na Espanha. Como diz Iñareta, “o problema imobiliário da Espanha, tanto para venda quanto para aluguel, não é causado pelos Golden Visas, mas pela crescente falta de oferta e pelo aumento exponencial da demanda”.

Um estudo recente revelou que 200.000 novas casas precisam ser construídas na Espanha a cada ano para atender à demanda, aproximadamente o dobro da taxa de construção atual. Os obstáculos para atingir esse objetivo incluem a falta de terrenos edificáveis, um grande estoque de moradias remanescentes da crise financeira de 2008-2013 (a maioria das quais agora precisa ser reformada ou demolida) e procedimentos administrativos demorados e complicados. Sánchez criou recentemente um órgão chamado Empresa Pública de Vivienda, por meio do qual prometeu construir milhares de propriedades mais acessíveis, mas ele está procurando a solução no lugar errado. As 200.000 casas necessárias por ano teriam muito mais chances de serem construídas se o governo se concentrasse em reduzir as barreiras regulatórias ao desenvolvimento.

Os compradores estrangeiros que não estão interessados na Espanha, mas querem apenas uma segunda casa ao sol e/ou residência na UE e, com isso, a liberdade de viajar dentro da Zona Schengen sem fronteiras, começarão a procurar em outro lugar. Em resposta às preocupações com a segurança da UE, especialmente após a invasão russa na Ucrânia, a Irlanda, a Holanda e Portugal encerraram recentemente seus programas de visto dourado. Restam cinco rotas de investimento para residência na UE, três das quais oferecem opções imobiliárias.

A Grécia já cresceu em popularidade entre aqueles que buscam um Golden Visa da UE, especialmente nos EUA: o número de solicitantes americanos aumentou de 302 por mês quando Sanchez anunciou a proibição da Espanha em abril passado para 383 em novembro. Em troca de um investimento de € 250.000 em imóveis gregos, os requerentes recebem residência por cinco anos.

O Chipre concede residência permanente para um investimento imobiliário de pelo menos 300.000 euros, embora tenha recentemente retirado o Golden Visa de vários magnatas russos. Em Malta, a compra de imóveis do mesmo valor também garante residência permanente, enquanto um passaporte maltês pode ser obtido com um investimento imobiliário de 700.000 euros e uma doação de 10.000 euros para uma instituição de caridade nacional.

A Hungria relançou seu programa Golden Visa em julho do ano passado, depois de encerrá-lo em 2017. A nova versão originalmente premiava um investimento imobiliário de 500.000 euros com uma autorização de residência de dez anos, mas isso foi removido em janeiro. Restam duas opções: um investimento de € 250.000 em um fundo imobiliário ou uma doação de € 1 milhão para o setor educacional. O programa da Itália também não oferece opções imobiliárias. Em vez disso, um investimento de pelo menos € 2 milhões em títulos do governo, € 500.000 em títulos corporativos (reduzido para € 250.000 para empresas iniciantes) ou uma doação de € 1 milhão para projetos públicos garante a residência por cinco anos.

A porta dos fundos da UE para os HNWIs continua aberta. Tudo o que Sánchez fez foi enviar uma mensagem hostil aos compradores e investidores estrangeiros sem trazer nenhuma melhoria significativa para a situação imobiliária da Espanha. A proibição do Golden Visa terá um impacto semelhante ao do próprio programa sobre o mercado imobiliário espanhol: nenhum.

Este artigo foi publicado originalmente na  Foundation for Economic Education .